2019年7月26日至29日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重召开。清华大学房地产研究所所长刘洪玉发表了题目为《高质量转型发展下的房地产：政策与市场趋势》的主题演讲。
刘洪玉表示，当前房地产市场的发展面临着非常大的变化。一是房地产市场内部的环境发生了变化。经过连续20多年的高速发展，住房市场告别了短缺的时代。市场从关注数量到关注质量，从关注增量到存量，从简单的开发到开发和管理并重，甚至管理变得更加的重要。
从外部环境来看，经济增长速度和城镇化发展的速度都开始变慢了，更加强调提高城镇化发展的质量。
另一个变化在于，房地产领域的相关技术在迅猛发展。
一是绿色健康的技术，这些技术被证明是有益于改善人类的工作绩效和工作状况，且根据研究，绿色建筑的成本和收益也是能够匹配的。目前，市场有机制使居民愿意为绿色建筑买单。
二是智慧科技，包括智慧社区、智慧建筑等。这种智慧技术，会给房地产的服务、房企的管理能力进行赋能。比如用大数据、云计算等技术，可以对建成的商业空间进行非常高效的管理，能够有效的节约成本、提高效率。这些应用将逐渐改变房地产的传统经验和格局。
此外，在二手房市场的服务中，还有很多新的技术出现，比如空间的营造、柔性工作空间的创作、资产的再定位等，这些有助于联合办公，联合居住等业态的发展。而3D打印和智能建造技术，则将对建筑环节产生深远影响。
刘洪玉表示，对于房地产企业来说，要完成从快速成长到高质量发展方式的转变。“过去是关注机会型的投资，未来更加关注稳健和持有型的投资，这样才可以促使房地产企业从单一的开发商的角色向多重的角色转变。”
其中，“多重的角色”包括资产管理、运营、服务提供商甚至是基金的管理者。
对于当前的房地产市场走势，刘洪玉表示，现在正处于楼市稳定期，政策上不希望上涨，也不希望下降，但上涨和下降的风险都还存在。开发商获取资金、土地资源时，规模是非常重要的因素。
在这一时期，企业运行的速度、资产的周转、资金的使用效率都要关注。“企业到底追求什么？有的时候不一定做到极致就是最好，有些时候关键是要防止失速，避免欲速则不达。”他认为，现在竞争越来越激烈，未来的利润不能只靠拓展规模和增加杠杆的方式，更多需要创新，优化管控，提升品质。
刘洪玉还指出，房地产住房制度基础和土地制度、规划管理制度、预算财政的收支制度相关联，没有这样的制度基础，很难形成健康的发展模式。“房地产主要的贡献就是促进城市化和工业化，促进了城市的增长，但也有一些负面的效果，就是造成了土地资源的错配、推高了房价。”
